תכניות מכר
בהתאם לחוק מכר דירות התשל"ג תיקון תשס"ח על מוכר דירה חדשה להציג בפני הרוכש את נשוא הממכר.
המדובר בדירה למגורים אולם, החובה תקפה גם לדירה שלא למגורים: כגון שטחי מסחר, חנויות / מרכולים , יחידות משרדים תעסוקה, חללים ביעוד ללימודים , תרבות פנאי , חניון ציבורי.
התכניות הינן חלק בלתי נפרד מחוזה המכר (כמו גם מפרט המכר ) ובחתימת הצדדים מהווה מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין .
- על מה חותמים?
מערך התוכניות עליהן יחתמו הצדדים , הרוכש והמוכר, הן:
1) תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ-1:50 הכוללת את מידות הממכר .
2) תכנית הקומה בה נמצאת הדירה בקנה מידה לא קטן מ-1:100 .
3) תכנית קומה טיפוסית בקנה מידה לא קטן מ-1:100 .
4) תכניות קומת כניסה/קומות מפולשות/ קומות מרתף/ בקנה מידה לא קטן מ-1:100.
תכניות אלו ניתן לצרף בצילום מוקטן לקנה מידה 1:200.
5) תכנית קומת גג בקנה מידה לא קטן מ-1:100.
6) תכנית המגרש כפי שהוגשה לרשות המקומית לקבלת היתר בניה (לפי תכנית בנין עיר תקפה) בקנה
מידה 1:250 .
- איזה מידע חיוני להציג בתכניות?
- תכנית הדירה בקנ"מ 1:50 היא הכלי המרכזי בו ישתמש הרוכש העתידי לצורך התאמת התכנון לצרכיו השונים. על כן בנוסף לחלוקת הפנים לחללים שונים בדירה יצוינו ויסומנו.
- א. מידות חללי הפנים, אורך ורוחב בהתאם למחויב עפ"י חוק.
- ב. מיקום מתוכנן של אלמנטים אינטגרליים כגון: אסלות, כיורים, אמבטיות, ארונות מטבח.
- ג. תכנון ומיקום הכנות אינסטלציה וחשמל. כגון: מכונת כביסה / מייבש , מדיח.
- ד. כל אלמנט נוסף בדירה העשוי להשפיע על התאמת התכנון לצרכיו של הרוכש.
- תכניות הקומות בבניין:
תכניות אלו אמורות נועדו לאפשר להתמצאות כללית בבניין והן עשויות להשפיע על החלטת הרוכש באופן מהותי.
אילו נתונים עשויים להשפיע על ההחלטה הגורלית?
- סביבה כללית
- גודל ומיקום שטחי פיתוח ושרות
- כיווני אוויר.
- גודל ומיקום שטחים משותפים. כגון: חדרי אשפה, חדרי טרנספורמציה, חדר עגלות , מועדון דיירים וכיו"ב
- בבניינים בעלי שימוש מעורב יש לבצע על אבחנה בין השטחים בהיבט הקנייני.
- היכן ממוקם המחסן שלי?
- היכן ממוקמת החניה/יות שלי.
- בבדיקת תכניות מכר עדיין לא ניתן היתר בנייה. אפשר למכור?
תכניות מכר הן פועל יוצא של תכניות האדריכלות ולתכניות היתר הבנייה. וככל שהפרויקט ישווק סמוך למועד זה, קטן הסיכון לאי התאמה בהמשך.
כאשר במעמד הרכישה, הפרויקט טרם קיבל אישור לתכנית היתר , קיום סיכוי סביר כי עשויים להיערך שינויי תכנון בהתאם לדרישות הרשויות השונות ו/או אילוצי תכנון נוספים.
בכדי למנוע מצבים אלו יש לסייג ולהתנות את החתימה על תכניות אלו בהבהרה ברורה וחד משמעית בנוגע לסטטוס התכנון של הפרויקט.